Cariatides (les principes)
Une ingénierie innovante utilisant trois "outils" juridiques et patrimoniaux reconnus dans une logique de mise à disposition simplifiée de fonds pour l'entreprise et de sécurité financière de l'investisseur
Construction de la solution
Mécanisme de sûreté
En cas de défaut, le dispositif prévoit la cession du bien :
- Le fiduciaire cherche un acquéreur pour les murs (ie. pleine propriété) à la valeur de marché à dires d’expert.
- Le Fiduciaire dispose de la nue-propriété versée au « patrimoine d’affectation fiduciaire » ; le fonds apportera l’usufruit résiduel au moment de la cession, de sorte que la pleine propriété soit reconstituée entre les mains du cessionnaire.
- Le bien peut être vendu libre ou occupé.
Par construction, l’investissement dans l’usufruit est « garanti » :
- L’usufruit ne constitue qu’une portion de la valeur en pleine propriété de l’immeuble mis en vente.
- La valeur de cession de l’immeuble est généralement largement supérieure à l’usufruit temporaire résiduel, même en cas de baisse de la valeur de marché du bien par rapport à son évaluation initiale – cf. schéma ci-contre.
En situation de défaut et contrairement à des dispositifs de mobilisation concurrents, il n’y a pas d’accaparement du prix de cession au préjudice de l’Entreprise :
- Le prix de cession net des frais du fiduciaire et des coûts de mise en vente (honoraires et droits de mutation notamment) est réparti entre le fonds et l’entreprise selon le waterfall institué par le contrat de fiducie sûreté.
- Paiement préciputaire du fonds à hauteur (1) des loyers facturés non payés (2) de l’usufruit temporaire résiduel au bilan et (3) de frais spécifiques (waivers fees),
- Solde du prix de cession restitué au nu propriétaire (généralement l’Entreprise).
Bail commercial
Devenu usufruitier temporaire de l’actif immobilier de l’entreprise, le SPV loue cet actif à l’entreprise et perçoit donc des loyers pendant 10 ans :
- Signature d’un bail commercial d’une durée de dix ans ferme entre le fonds (bailleur) et l’entreprise (preneur) concomitamment à la signature de la convention de démembrement ;
- Définition de la répartition de l’ensemble des charges entre bailleur et preneur ;
- Définition du loyer et des modalités de paiement.
Fiducie Sûreté
Un contrat de fiducie sûreté sur la nue-propriété permet au fonds R4 de se prémunir de tout défaut de paiement.
La fiducie-sûreté est une garantie contractuelle permettant une protection face au risque de crédit. Elle est totalement étanche à toute procédure collective : l’actif ne pourra être saisi par les créanciers de l’entreprise défaillante.
Le contrat est une convention tripartite sous seing privé détaillant les droits et obligations des parties. Son exécution ne requiert aucune intervention extérieure.
- Le bénéficiaire est la personne physique ou morale, titulaire de la créance.
- Le constituant est la personne physique ou morale, redevable d’une dette et qui transmettra certains de ses actifs en fiducie.
- Le fiduciaire est quant à lui chargé de veiller au respect du contrat.
Démembrement de propriété
Un SPV (Special Purpose Vehicle) acquiert auprès de l'entreprise l’usufruit temporaire sur dix ans de l’actif immobilier exploité par cette dernière :
- La valeur de l’usufruit temporaire est déterminée par la somme des loyers actualisés sur 10 ans (taux de rendement locatif de marché du bien + une prime de risque) ;
- Versement de la valeur de l’usufruit temporaire à l’entreprise ou son dirigeant à la signature de la convention de démembrement ;
- L’entreprise reste nu-propriétaire du bien pendant toute la durée du démembrement ;
- Au terme des 10 ans, l’usufruit s’éteint et l’entreprise retrouve la pleine propriété se son actif.
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